Nebenkosten bei Neubauwohnungen auf Kreta: Was Käufer wirklich zahlen (und was oft vergessen wird)

Wer eine Neubauwohnung auf Kreta kauft – besonders in der Region Chania – schaut zuerst auf Lage, Grundriss, Strandnähe und den Kaufpreis. Verständlich. In der Praxis entscheidet aber häufig etwas anderes darüber, ob eine Immobilie als Zweitwohnsitz mit Vermietungsoption langfristig Freude macht: die „unsichtbare“ Seite der Kosten.

Denn eine Ferienimmobilie soll idealerweise nicht zum Zweitjob werden. Und genau dafür muss man früh klären:

  • Welche Kosten fallen laufend an – auch wenn man gerade nicht vor Ort ist?

  • Was ist Gemeinschaftssache (Pool, Garten, Aufzug, Reinigung), was ist private Verantwortung?

  • Wie verändert sich das Kostenbild, wenn man zeitweise vermietet?

Dieser Artikel gibt Ihnen eine klare, praxisnahe Orientierung – mit einem konkreten Projektbeispiel aus Westkreta: Olive Courtyard Collection in Maleme (Chania/Platanias).

Hinweis: Alle Zahlen sind Orientierung auf Basis vorliegender Projektinformationen und typischer Kostenpositionen. Keine Steuer- oder Rechtsberatung, keine Garantie.
Video-Rundgang (deutsches Voice-over): Der Film zeigt Architektur, Außenbereiche und den Gesamteindruck der Anlage in Maleme (Region Chania/Platanias). Die Details zu laufenden Kosten, Regeln und Vermietungsrahmen erläutern wir im Artikel unten.

Projektbeispiel: Olive Courtyard Collection (Maleme/Chania) – die wichtigsten Fakten

  • Status: fertiggestellt, bezugsbereit

  • Struktur: 4 Ebenen (Basement, Ground, First, Second)

  • Einheiten: 16 Residences + 16 Storage Units (im Basement)

  • Gemeinschaft: Poolanlage sowie Gemeinschafts- und exklusive Grünflächen

  • Verwaltung: Property Administrator (initial durch den Developer benannt; Laufzeit typischerweise 2 Jahre)

  • Pool-Regeln: Nutzung durch Eigentümer/Mieter und Begleitpersonen; für Besucher sind Begrenzungen vorgesehen (u. a. max. 4 Gäste pro Einheit)

  • Kostenlogik: Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen; Reserve-/Vorschussfonds vorgesehen

Video-Rundgang (deutsches Voice-over): Der Film zeigt Architektur, Außenbereiche und den Gesamteindruck der Anlage in Maleme (Region Chania/Platanias). Die Details zu laufenden Kosten, Regeln und Vermietungsrahmen erläutern wir im Artikel unten.


1) Warum Nebenkosten bei Neubauprojekten oft unterschätzt werden


Bei klassischen Einfamilienhäusern ist es simpel: Sie zahlen, was Sie verbrauchen – und Sie organisieren, was anfällt. Bei Neubauanlagen mit Gemeinschaftseinrichtungen (Pool, Aufzug, Außenanlagen) ist es anders:

  • Es gibt gemeinsame Betriebskosten, die sich auf alle Eigentümer verteilen.

  • Es gibt Regeln, wie gemeinschaftliche Bereiche genutzt und gepflegt werden.

  • Es gibt eine Verwaltung (Property Administrator), die Betrieb, Wartung und Abrechnung organisiert.

Für Zweitwohnsitz-Käufer ist das meist ein Vorteil: weniger Organisationsaufwand. Für Preis-Kalkulationen muss es aber früh transparent sein.




2) Was sind „Community Fees“ – und wofür zahlt man?


Community Fees sind die laufenden Kosten für Betrieb und Verwaltung gemeinschaftlicher Bereiche. Im Projektbeispiel werden die Kosten nach Co-ownership percentages (Miteigentumsanteilen) verteilt.

Beispiel Olive Courtyard Collection: Richtwert Community Fees

  • ca. 70–100 € pro Monat und Einheit (Richtwert)

  • Berechnung abhängig von:

    • tatsächlichen monatlichen Gemeinschaftskosten

    • Miteigentumsanteil der jeweiligen Einheit

Typische Kostenpositionen (je nach Projekt)

  • Wartung/Betrieb von Pool und Pooltechnik

  • Reinigung der Gemeinschaftsflächen

  • Gartenpflege gemeinsamer Grünflächen

  • Allgemeinkosten (z. B. Strom/Wasser für Gemeinschaft)

  • Wartung/Service technischer Anlagen (z. B. Aufzug)

  • Dienstleister, Versicherungen, Verwaltung (projekt- und vertragsspezifisch)


Wichtig: Community Fees sind nicht „nice to have“, sondern Teil der Betriebssicherheit. Wer sie zu knapp kalkuliert, bekommt später Diskussionen in der Eigentümergemeinschaft – oder eine Anlage, die sichtbar altert.


3) Reserve-/Vorschussfonds: die oft übersehene zweite Ebene


Neben den laufenden Community Fees ist im Projektbeispiel ein Reserve-/Vorschussfonds vorgesehen. Bei Übernahme der Einheit ist eine feste Vorauszahlung („fixed advance“) von 5 € je Millesimal-Anteil (‰) vorgesehen. Der Gedanke dahinter: Laufende Aufgaben und absehbare Instandhaltung sollen nicht ad hoc über Überraschungszahlungen gelöst werden, sondern planbarer bleiben.


Was Käufer prüfen sollten:

  • Wie wird der Fonds verwaltet und abgerechnet?

  • Wer entscheidet über größere Ausgaben?

  • Wie werden Budgets beschlossen (Eigentümerversammlung) und wie transparent ist die Abrechnung?


Das klingt trocken, ist aber entscheidend: Es beeinflusst Pflegezustand, Vermietbarkeit und Wiederverkaufsqualität.


4) Regeln sind kein Nachteil – sie schützen Ruhe, Qualität und Vermietbarkeit


Viele Käufer sind bei „Rules“ zunächst skeptisch. In der Praxis ist es oft umgekehrt: Klare Regeln reduzieren Konflikte und helfen, eine Anlage langfristig in einem gepflegten Zustand zu halten.


Im Projektbeispiel sind u. a. geregelt:

  • Poolnutzung (inkl. Besucher-/Gäste-Regeln)

  • Gemeinschaftsflächen und deren Nutzung

  • Vorgaben zu Optik und Änderungen (damit nicht jeder „nach Gefühl“ an Fassade, Außenelementen oder Technik nachrüstet)

  • Anforderungen an ein geordnetes Miteinander (Lärm, Sauberkeit, Nutzung als Wohnzweck)


Für Eigentümer mit Vermietungsoption ist das besonders wichtig: Regeln schaffen Verlässlichkeit – und damit häufig bessere Gästeerfahrungen.


5) Private Betriebskosten: Was kommt zusätzlich oben drauf?


Neben Community Fees gibt es die privaten Kosten jeder Einheit, etwa:

  • Strom/Wasser/Internet (abhängig von Nutzung)

  • Instandhaltung im Sondereigentum

  • ggf. Wartung von Klimageräten und Ausstattung

  • Versicherungen (je nach Setup)


Für Zweitwohnsitze ist entscheidend: Wie planbar ist es, wenn die Wohnung monatelang leer steht? Neubauten mit effizienter Technik können hier Vorteile haben – ohne dass man daraus automatisch eine feste Kostenersparnis ableiten darf.


6) Vermietung: Einnahmen sind variabel – Ausgaben sind real


Wer die Wohnung teilweise vermieten möchte, sollte früh zwischen Umsatz und tatsächlichem Ergebnis unterscheiden. Genau hier passieren die meisten Rechenfehler.

Typische Vermietungskosten (Kategorien)

  • Rental Management / Co-Hosting (je nach Leistungsumfang; im Projektbeispiel als 10% vom Umsatz angesetzt)

  • Reinigung & Wäsche

  • Plattformgebühren (im Projektbeispiel als durchschnittlich 15% vom Umsatz kalkuliert)

  • Utilities (Strom/Wasser/Internet; in der Vermietung oft höher)

  • Verschleiß/Replacement (Kleinteile, Wäsche, Küche)

  • ggf. Gästeservice/Notfallservice


Beispielkalkulation (unverbindliche Orientierung, 2025)


Für das Projekt liegt eine Short-term Rental Brief mit einer Beispielrechnung vor (für ein typisches 2-Schlafzimmer-Apartment, ohne Garantie):

  • Vermietungszeitraum: April bis Ende Oktober (210 rentable Tage/Jahr)

  • Auslastung: 60–70% (126–147 belegte Tage)

  • Ø Tagesrate (ADR): 190–220 €

  • Jahresumsatz (brutto): 23.940–32.340 €


Beispielhafte jährliche Betriebskosten (Opex) in dieser Kalkulation:

  • Utilities: 2.000 €

  • Common expenses & maintenance: 1.000 €

  • Cleaning & laundry: 1.700 €

  • Rental Management: 10% vom Umsatz

  • Plattformgebühren: Ø 15% vom Umsatz

  • Opex gesamt: 10.685–12.785 €


Die Kalkulation leitet daraus ein Ergebnis vor Steuern ab und stellt beispielhaft eine „Yield“-Spanne dar. Wichtig: Solche Ergebnisse sind nicht garantiert. Auslastung, Tagesraten, Kosten und Marktbedingungen schwanken – und hängen u. a. von Einheit, Außenflächen, Vermarktung und Nutzungsverhalten ab.


6a) Optional: Vermietungsservice über Kaste Holidays (wenn Eigentümer nicht selbst vermarkten möchten)


Viele Eigennutzer möchten die Wohnung primär selbst nutzen – und freie Zeiträume seriös vermieten, ohne sich um Gästekommunikation und Vermarktung kümmern zu müssen. Auf Wunsch bieten wir hierfür über Kaste Holidays eine optionale Unterstützung an.

Leistungsumfang (optional):

  • Vermarktung der Ferienimmobilie über gängige Kanäle (z. B. Airbnb) und auf unserer Plattform www.Kaste-Holidays.com

  • Gästeakquise und direkte Kommunikation mit Interessenten/Gästen

  • Koordination und Abstimmung mit dem lokalen Vor-Ort-Management bzw. dem Reinigungsteam (z. B. An-/Abreisefenster, Reinigungsplanung, Informationsweitergabe)


Vergütung:

  • 5% Provision auf die Mieteinnahmen für Gästeakquise und Kommunikations-/Koordinationsleistungen.


Wichtig zur Einordnung:

  • Der Service ist freiwillig; Eigentümer können selbstverständlich auch selbst vermieten oder ein anderes Management wählen.

  • Vor-Ort-Leistungen (z. B. Check-in, Reinigung, Wäsche, Instandhaltung) werden – sofern benötigt – über lokale Partner erbracht und separat vereinbart/abgerechnet.

  • Auch hier gilt: Keine Garantie für Auslastung oder Einnahmen; die Ergebnisse hängen von Markt, Saison, Preisstrategie, Einheit und Gästebewertungen ab.



7) Gute Nachricht vorweg: Für Käufer fällt keine Maklerprovision an


Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Teil der Gesamtrechnung. Umso wichtiger ist Transparenz: Bei diesem Projekt fällt für unsere Käufer keine zusätzliche Käuferprovision / Maklerprovision an. Das ersetzt keine saubere Kostenkalkulation – hilft aber, die Gesamtrechnung klarer und planbarer zu halten.

8) Checkliste: 12 Fragen, die Käufer vor dem Kauf klären sollten


Diese Fragen können Sie 1:1 für jede Neubauwohnung auf Kreta (Chania) nutzen:

  1. Wie hoch sind die Community Fees (Bandbreite) und wie werden sie berechnet?

  2. Was ist konkret enthalten (Pool, Garten, Reinigung, Aufzug, Verwaltung)?

  3. Gibt es einen Reserve-/Vorschussfonds – wie hoch ist die initiale Einzahlung und wie wird er verwaltet?

  4. Wer ist Property Administrator, wie lange läuft der Vertrag, wie erfolgt Verlängerung/Neuwahl?

  5. Gibt es ein verbindliches Regelwerk (Rules of Operation & Management) und ist Vermietung darin geregelt?

  6. Wie sind Pool- und Gemeinschaftsnutzung geregelt (z. B. Gästeanzahl, Events, Zeiten)?

  7. Gibt es Vorgaben für Außenbereiche (Pergola/Verschattung) und optische Änderungen?

  8. Welche Kosten liegen im Sondereigentum (A/C-Service, Reparaturen, Zähler etc.)?

  9. Ist die Kurzzeitvermietung praktisch umsetzbar (Check-in-Prozesse, Quiet Hours)?

  10. Wie ist Parken geregelt (privat zugeordnet vs. Umfeld vs. Besucher)?

  11. Wie läuft Übergabe/Abnahme und Mängelmeldung?

  12. Welche Dokumente stehen für die Due Diligence bereit (Permit, Energiezertifikat, Horizontal deed, Rules)?


9) Was wir als Makler vorab für Sie prüfen


Gerade als deutscher Eigennutzer möchten Sie vor einer Entscheidung vor allem eins: Klarheit – zu Unterlagen, laufenden Kosten, Nutzungsmöglichkeiten und dem Ablauf vor Ort. Genau dafür strukturieren wir die wichtigsten Punkte vorab und bereiten sie so auf, dass Sie fundiert entscheiden können:

  • Projektstatus & Übergabereife: Bezugsfertigkeit, Übergabe-/Abnahmeprozess, offene Punkte (falls vorhanden).

  • Unterlagenpaket für die Prüfung: Technische Spezifikationen/Baubeschreibung, Grundrisse, Regelwerk der Anlage sowie die für die Due Diligence relevanten Dokumente – zur Weitergabe an Ihren eigenen Anwalt.

  • Betrieb & laufende Kosten: Community Fees (Richtwert und Berechnungslogik), Zuständigkeiten für Pool/Garten/Technik, Reserve-/Vorschusslogik.

  • Nutzung & Vermietungsoption: Was im Rahmen der Hausordnung zulässig ist (z. B. Kurzzeitvermietung), inklusive Pool-/Gäste-Regeln und wichtiger Vorgaben für Außenbereiche.

  • Technik & Ausstattung „as provided“: Energie-/Klimatechnik, Fenster/Rollläden, Geräteumfang, Einbauten – und wo Details einheitsspezifisch sind.

  • Kaufprozess & Zeitplan: Reservierungslogik, typische Fristen bis zum Kaufvertrag und sinnvolle Reihenfolge der nächsten Schritte.


Damit Sie vor Ort effizient planen können, unterstützen wir zusätzlich bei der Organisation:

  • Liste deutschsprachiger Anwälte auf Kreta (unverbindliche Empfehlungsliste; Auswahl und Beauftragung erfolgen durch Sie).

  • Vermittlung an eine deutschsprachige Autovermietung zur besseren Reise- und Besichtigungsplanung.

Hinweis: Wir leisten keine Rechts- oder Steuerberatung. Die rechtliche und steuerliche Prüfung erfolgt durch Ihre eigenen Berater.


10) Warum das Projektbeispiel Olive Courtyard Collection hier gut passt


Für Käufer mit dem Klassiker-Motiv „selbst nutzen + ansonsten vermieten“ sind drei Punkte besonders relevant:

  1. Bezugsfertig: weniger offene Variablen.

  2. Regelwerk vorhanden: Vermietung zulässig, aber strukturiert.

  3. Kostenlogik transparent: Community Fees plus Reserve-/Vorschussfonds als planbarer Rahmen.
Das ist genau die Art Projekt, die eine Zweitwohnsitz-Strategie stabil macht – sofern man die Kosten sauber versteht und nicht mit Wunschzahlen rechnet.



11) Nächste Schritte für Interessenten


Wenn Sie die Olive Courtyard Collection (oder ein ähnliches Neubauprojekt in Chania) prüfen, empfehlen wir:

  1. Unterlagenpaket anfordern (Rules, technische Spezifikation, Grundrisse, Preisliste)

  2. Kostenblatt erstellen: Community Fees + private Kosten + Vermietungs-Option (wenn gewünscht)

  3. Nutzung definieren: Eigennutzung zuerst, Vermietung als Option – nicht als Druck


Interne Links (Platzhalter):



  • Kontakt/Unterlagen anfordern: +49 511 654754 oder via Whatsapp: 0172-5477689



FAQs


1) Was sind Community Fees genau?
Laufende Kosten für gemeinschaftliche Bereiche (z. B. Pool, Garten, Reinigung, Verwaltung) – je Projekt unterschiedlich geregelt.


2) Sind Community Fees fix?
Meist nicht. Sie hängen vom tatsächlichen Aufwand und der Kostenverteilung (Miteigentumsanteile) ab.


3) Was ist der Reserve-/Vorschussfonds?
Ein vorgesehenes Instrument zur Vorfinanzierung/Planbarkeit gemeinschaftlicher Aufgaben. Höhe und Abrechnung ergeben sich aus dem Regelwerk.


4) Warum ist ein Regelwerk (Rules) wichtig?
Es schützt Eigentümer und Mieter durch klare Vorgaben – besonders bei Kurzzeitvermietung und Gemeinschaftspool.


5) Kann ich eine Neubauwohnung auf Kreta problemlos vermieten?
In vielen Fällen ja – entscheidend sind lokale Rahmenbedingungen, Projektregeln und ein solides Managementkonzept.


6) Sind Einnahmen aus Vermietung garantiert?
Nein. Einnahmen hängen von Saison, Nachfrage, Preisstrategie, Bewertungen und Betrieb ab.


7) Welche Kosten kommen bei Vermietung typischerweise dazu?
Management, Reinigung/Wäsche, Plattformgebühren, Utilities, laufender Ersatz/Verbrauch.


8) Was sollte ich vor Reservierung unbedingt bekommen?
Regelwerk, technische Spezifikation/Leistungsbeschreibung, klare Kostenlogik, aktuelle Preisliste/Verfügbarkeit.




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Wenn Sie eine Neubauwohnung in Chania (Kreta) kaufen möchten – als Zweitwohnsitz mit Vermietungsoption – senden wir Ihnen gern das vollständige Unterlagenpaket inklusive Regelwerk, Spezifikationen, Grundrissen sowie aktueller Preis- und Verfügbarkeitsliste.

Anfrage über: Jean René Kaste r.kaste@kaste-immobilien.com