1.196 m² Baugrundstück im Villenviertel Isernhagen-Süd – Einfamilienhaus-/Neubauchance am Waldrand

Diese Liegenschaft verbindet etwas, das in Isernhagen-Süd zur Rarität geworden ist: ein großes, eingewachsenes Grundstück in Waldrandlage, eine der besten Wohnadressen Hannovers – und ein klares Potenzial für ein hochwertiges Einfamilienhaus bzw. Zweifamilienhaus im Rahmen des geltenden Bebauungsplans.

Auf dem ca. 1.196 m² großen Grundstück befindet sich derzeit eine zeitlos geplante Architekten-Villa aus ca. 1971 mit rund 160 m² Wohnfläche. Der großzügige Wohnbereich mit Galerie, die großen Fensterflächen und der Blick in den Garten zeigen die Handschrift der damaligen Architekten. Die Ausstattung entspricht allerdings nicht mehr heutigen Standards; es besteht ein deutlicher Modernisierungs- und Anpassungsbedarf.

Der eigentliche Wert liegt daher im Grundstück und seinen Entwicklungsmöglichkeiten:

Planungsrahmen laut Bebauungsplan (Kurzfassung):
– Reines Wohngebiet (WR) in Einfamilienhaus-Bauweise
– Ein Vollgeschoss (römisch I) plus ausbaubares Dachgeschoss („halbes Geschoss“) möglich
– Maximal zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude
– Grundstücksgröße ca. 1.196 m² (Mindestgröße der Baugrundstücke: 1.000 m²)
– Maß der baulichen Nutzung: GRZ ca. 0,2 und GFZ ca. 0,3
(→ bei 1.196 m² orientierend ca. 239 m² maximal überbaubare Grundfläche und ca. 359 m² zulässige Geschossfläche)

Damit ergeben sich im Wesentlichen drei strategische Optionen für Erwerber:

Modernisierung der bestehenden Architekten-Villa
– behutsame Erneuerung von Technik und Ausstattung
– Nutzung des besonderen Grundrisses und der großzügigen Gartenlage

Erweiterung / Umbau des Bestands
– ein ortsansässiger Architekt hat bereits ein Konzept zur Erweiterung auf insgesamt ca. 251,2 m² Wohnfläche entwickelt
– ideal für Käufer, die ein individuelles, großzügiges Einfamilienhaus mit viel Garten suchen

Ersatzneubau
– Abriss des Bestands und Neubau eines hochwertigen Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses
– Erdgeschoss plus ausgebautes Dachgeschoss im Rahmen der vorgegebenen Trauf- und Firsthöhen
– klare, zeitgemäße Architektur in einem etablierten Villenumfeld

Zur preislichen Einordnung:
Bei einer Grundstücksgröße von ca. 1.196 m² ergibt sich auf Basis eines Bodenrichtwertes von rund 850 €/m² ein orientierender Grundstückswert von etwa 1.016.600 € – ohne Berücksichtigung des Gebäudewertes. Der aufgerufene Kaufpreis bewegt sich damit im Bereich des Bodenwertes. Für den Käufer bedeutet dies: Das große Grundstück in Bestlage steht im Vordergrund; der Bestandsbau ist Option, nicht Verpflichtung.

Hannover-Isernhagen-Süd zählt zu den hochpreisigen Villenvierteln der Stadt und gehört zu den begehrtesten Adressen im Großraum Hannover. Das etablierte Wohnquartier verbindet ruhiges, grünes Wohnen mit einer sehr guten Anbindung an die Innenstadt und die Region – und gilt als „Trendviertel“ für anspruchsvolle Eigennutzer, die Wert auf Lage, Umfeld und Werthaltigkeit legen.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in gut erreichbarer Nähe. Restaurants und Dienstleister ergänzen das Angebot. Mehrere Kindergärten und Schulen im Umfeld machen den Standort besonders attraktiv für Familien. Sport- und Freizeitangebote – u. a. Golf-, Tennis- und Reitplätze – sind in wenigen Minuten erreichbar.

Über die Stadtbahnlinie 13 besteht eine direkte Anbindung an die Innenstadt von Hannover. Die Autobahnen, Schnellwege sowie der internationale Flughafen Hannover-Langenhagen sind ebenfalls schnell erreicht, sodass sich ruhiges Wohnen und urbane Erreichbarkeit ideal verbinden.

Das Grundstück selbst liegt am Ende einer ruhigen Anwohnerstraße in begehrter Waldrandlage. Große Gärten, Pferdekoppeln und weitläufige Wiesen prägen das Bild. Der angrenzende Friedhof sorgt in der Praxis für viel Grün, dauerhaft ruhiges Umfeld und ein „offenes Gegenüber“ ohne Nachverdichtung – ein Pluspunkt für alle, die Wert auf Privatsphäre und Blick ins Grüne legen. Für Jogger, Spaziergänge und Hundebesitzer beginnen Feldmark und Wälder praktisch direkt vor der Haustür.

Bestandsgebäude (Architekten-Villa, optional nutzbar)
- Architekten-Einfamilienhaus aus ca. 1971
- Ca. 160 m² bestehende Wohnfläche
- Großzügiger Wohnbereich mit offener Galerie
- Große Fensterflächen mit Blick in Garten und Wald
- Schlafräume im Obergeschoss
- Funktionale Küche mit direktem Zugang zum Essbereich
- Teilunterkellerung mit Abstell- und Nutzflächen
- Sauna im Untergeschoss

Grundstück & Außenbereich
- Ca. 1.196 m² Grundstück in ruhiger Sackgassenlage
- Naturnahe Waldrandlage mit hoher Privatsphäre
- Weitläufiger Garten mit künstlich angelegtem See
- Sonnige Terrasse mit Blick ins Grüne
- Repräsentative Zuwegung
- Freistehende Doppelgarage auf dem Grundstück

Planungsrahmen & Entwicklungspotenzial
- Reines Wohngebiet (WR) in Einfamilienhaus-Bauweise
- Ein Vollgeschoss plus ausbaubares Dachgeschoss („halbes Geschoss“) möglich
- Maximal zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude
- Maß der baulichen Nutzung: GRZ ca. 0,2 / GFZ ca. 0,3
- Mindestgröße der Baugrundstücke 1.000 m² (klassische Teilung in zwei vollwertige Baugrundstücke ist nach heutigem Planungsstand nicht vorgesehen)
- Mit ortsansässigem Architekten geprüftes Konzept: Erweiterung des Bestands auf ca. 251,2 m² Wohnfläche*
- Perspektivisch interessant auch für einen Ersatzneubau (Neubau eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses im Rahmen des Bebauungsplans)

Baumbestand & Grün
- Eingewachsenes Grundstück mit altem Baumbestand
- Laut Bebauungsplan sind Laub- und Nadelbäume ab einem bestimmten Stammumfang grundsätzlich zu erhalten
- In der Praxis ist – nach Abstimmung mit dem Grünflächenamt und unter Zusage geeigneter Ersatzpflanzungen (z. B. ökologisch wertvolle Sträucher und Bäume) – das Fällen einzelner Bäume in der Regel möglich, wenn dies für eine sinnvolle Neubauplanung erforderlich ist

*Die konkrete Genehmigungsfähigkeit ist vom Käufer mit dem zuständigen Bauamt zu klären.

Die besondere Stärke dieses Angebots liegt in der Kombination aus Villenlage, Grundstücksgröße und Entwicklungsspielraum.

Das Angebot richtet sich sowohl an Käufer, die die bestehende Architekten-Villa modernisieren und erweitern möchten, als auch an Interessenten, die das Grundstück vor allem als Basis für einen Neubau in Bestlage von Isernhagen-Süd sehen.

Wichtiger Hinweis zum Planungsrecht:
Alle Angaben zu Ausbau-, Umbau- und Neubaupotenzial beruhen auf den Festsetzungen des Bebauungsplans sowie auf Vorüberlegungen der Eigentümer und eines ortsansässigen Architekten. Eine verbindliche Aussage zu Bebaubarkeit und Genehmigungsfähigkeit kann daraus nicht abgeleitet werden. Die abschließende Prüfung obliegt dem Käufer in Abstimmung mit der zuständigen Bauverwaltung (inkl. Grünflächenamt bzgl. Baumbestand).

Besichtigungen sind nach individueller Terminvereinbarung – gern auch am Wochenende – möglich. Für Detailfragen, Marktvergleiche und zur Abstimmung möglicher Nutzungsszenarien stehen wir Ihnen persönlich zur Verfügung.

Kaste Immobilien – seit 1977 als hannoversches Familienunternehmen Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD).