Immobilie kaufen in Griechenland: Ablauf, Kosten

Ein Leitfaden für internationale Immobilieninteressierte
Von Jean René Kaste, Kaste-Immobilien

Ein Haus, eine Villa oder eine Neubau-Residence in Griechenland zu kaufen, ist für viele ein Lebenstraum: Sonne, Meer, mediterranes Lebensgefühl – und oft auch die Idee, zeitweise selbst zu nutzen und zeitweise zu vermieten. Gleichzeitig gilt: Der Immobilienkauf läuft in Griechenland in Teilen anders ab als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Auch internationale Käuferinnen und Käufer aus Israel, den USA, Skandinavien oder Osteuropa treffen häufig auf ungewohnte Abläufe.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen den Kaufprozess Schritt für Schritt, nenne typische Fehler – und erkläre, warum eine strukturierte Käuferbegleitung in Griechenland besonders bei Neubauprojekten entscheidend ist.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

In Griechenland ist die Registrierung (wer Sie „zuerst“ beim Objekt führt) wichtiger als viele erwarten.
Der Kaufprozess ist gut machbar – aber Sie brauchen klare Schritte, juristische Prüfung und bei Neubau belastbare Projektunterlagen.
Die größten Risiken entstehen selten „im Traumhaus“, sondern in Dokumenten, Flächenangaben, Nebenkosten, Regeln zur Vermietung und Projektstatus.

Was ist beim Immobilienkauf in Griechenland anders als in Nordeuropa?

Mehrere Makler – selten klassische Alleinaufträge

In Griechenland kann dieselbe Immobilie gleichzeitig von mehreren Agenturen angeboten werden. Entscheidend ist in der Praxis oft nicht, wo Sie das Objekt zuerst gesehen haben, sondern über welchen Weg Sie als Interessent registriert wurden.

Empfehlung: Melden Sie sich nicht parallel bei mehreren Maklerfirmen für dieselbe Region oder Objektkategorie, ohne den Prozess zu strukturieren. Das schafft unnötige Reibung – nicht, weil Sie „doppelt zahlen“, sondern weil Zuständigkeiten unklar werden können.

Registrierung: warum sie wichtig ist (und wie man es sauber löst)

Sobald Sie als Interessent*in bei einem Kooperationspartner oder direkt bei der Verkäuferseite registriert sind, ist der Kontakt oft formal diesem Weg zugeordnet.

Wichtig: Eine doppelte Provisionszahlung droht in der Regel nicht automatisch. Trotzdem kann eine unklare Registrierung den Ablauf verlangsamen oder die Zusammenarbeit erschweren. Deshalb lohnt sich eine klare Strategie von Anfang an.

Weiterführend (Kaste-Immobilien):
Immobilienverkauf in Griechenland – warum der Makler dort anders arbeitet als in Deutschland
https://www.kaste-immobilien.de/blog/immobilienverkauf-in-griechenland-warum-der-makler-dort-anders-arbeitet-als-in-deutschland (Kaste-Immobilien.de)

Was kostet ein Makler in Griechenland?

In Griechenland sind unterschiedliche Provisionsmodelle üblich. Häufig liegen Maklerhonorare bei circa 2 Prozent zzgl. MwSt. – je nach Region, Objekt und Konstellation.

Wichtig ist dabei vor allem eines: Transparenz von Beginn an. Provisionsregelungen sind in Immobilienanzeigen, auf Websites und Portalen grundsätzlich ausgewiesen – und wenn eine Immobilie über Social Media oder andere Werbung angefragt wird, erfolgt die Provisionsinformation spätestens im Anschreiben bzw. in der E-Mail.

Besonders wichtig für Neubauprojekte: Bei vielen Neubauimmobilien ist keine Käuferprovision fällig, insbesondere dann, wenn der Bauträger das Projekt auch direkt vermarktet und die Vermarktungsseite vergütet. In diesen Fällen entsteht dem Käufer durch die Zusammenarbeit mit uns kein finanzieller Nachteil – obwohl er von zusätzlichen Leistungen wie Unterlagenprüfung, Struktur und Koordination profitiert.

Bei Bestandsimmobilien oder bestimmten Konstellationen können abweichende Modelle gelten. Entscheidend ist: Wir klären die jeweilige Provisionsregelung frühzeitig und nachvollziehbar.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Immobilienkauf in Griechenland ab

Schritt 1: Suchprofil und Budget sauber definieren

Klingt banal – ist aber die häufigste Ursache für unnötige Besichtigungsschleifen.

Damit die Vorauswahl wirklich passt, sollten diese Punkte früh geklärt sein:
Region(en), Insel oder Festland, konkrete Orte.
Nutzung: Eigennutzung, Teilvermietung oder reine Kapitalanlage.
Zeitfenster: sofort verfügbar oder Neubau mit Bauzeit.
Budget: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Reserve.
Must-haves: Meerblick, Fußläufigkeit, Pool, Grundstück, Energie- und Bauqualität.

Praxiswissen (KretaKompass):
Lebenshaltungskosten auf Kreta 2026: Was kostet das Leben auf der Insel?
https://kretakompass.de/2025/11/25/lebenshaltungskosten-auf-kreta-2026-was-kostet-das-leben-auf-der-insel/ (KretaKompass)

Schritt 2: Vorauswahl mit belastbaren Unterlagen (nicht nur Bilder)

Ein Exposé sollte in Griechenland nicht nur „schön“, sondern prüfbar sein. Gerade bei Neubauprojekten zählen klare Fakten und nachvollziehbare Dokumente.

Worauf Käufer achten sollten:
Flächenlogik: Innenflächen und Außenflächen getrennt und verständlich ausgewiesen.
Regeln zur Vermietung: falls Kurzzeitvermietung relevant ist.
Projektstatus: Genehmigungen, Zeitplan, Baufortschritt, Meilensteine.
Nebenkosten: transparent und realistisch kalkulierbar.

Weiterführend (Kaste-Immobilien):
Worauf Käufer beim Immobilienkauf auf Kreta, Mallorca & Co. achten müssen
https://www.kaste-immobilien.de/blog/worauf-kaufer-beim-immobilienkauf-auf-kreta-mallorca-co-achten-mussen (Kaste-Immobilien.de)

Weiterführend (Kaste-Immobilien):
Nebenkosten bei Neubauwohnungen auf Kreta: Was Käufer wirklich zahlen (und was oft vergessen wird)
https://www.kaste-immobilien.de/blog/nebenkosten-bei-neubauwohnungen-auf-kreta-was-kaufer-wirklich-zahlen-und-was-oft-vergessen-wird (Kaste-Immobilien.de)

Weiterführend (KretaKompass):
Nebenkosten bei einem Immobilienkauf in Griechenland
https://kretakompass.de/2021/04/10/nebenkosten-immobilienkauf-griechenland/ (KretaKompass)

Schritt 3: Juristische Prüfung frühzeitig einplanen

Spätestens sobald eine Immobilie in die engere Wahl kommt, sollte eine juristische Fachperson eingebunden werden. So werden Risiken nicht erst nach der Reservierung sichtbar, sondern vorher.

Typische Prüfpunkte sind unter anderem:
Eigentumskette und Verkaufsberechtigung.
Belastungen und Eintragungen.
Vertragsentwürfe (Reservierung, Vorvertrag, Kaufvertrag).
Bei Neubau: Vertragslogik, Zahlungsplan, Übergabe, Gewährleistung und Regeln.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Er soll Ihnen helfen, die richtigen Fragen zu stellen und den Prozess realistisch einzuordnen.

Praxiswissen (KretaKompass):
So kannst du die griechische Steuernummer beantragen (AFM)
https://kretakompass.de/2020/05/12/griechische-steuernummer/ (KretaKompass)

Schritt 4: Technische Prüfung (besonders wichtig bei Neubau und Bestand mit Umbauten)

Je nach Objekt macht zusätzlich eine technische Prüfung Sinn, beispielsweise durch Ingenieur oder Architekt. Damit lassen sich spätere Überraschungen minimieren – und Entscheidungen werden belastbar.

Mögliche Prüfpunkte:
Plausibilität von Flächen, Plänen und Baubeschreibung.
Bauqualität, Materialien und Ausführungsstandard.
Genehmigungsstatus, insbesondere bei Bestandsobjekten mit An- oder Umbauten.
Abnahme- und Übergabethemen bei Neubau.

Weiterführend (KretaKompass):
Bauen in Deutschland vs. Griechenland – speziell Kreta: Was Käufer wirklich wissen müssen
https://kretakompass.de/2026/01/01/bauen-in-deutschland-vs-griechenland-speziell-kreta-was-kaeufer-wirklich-wissen-muessen/ (KretaKompass)

Schritt 5: Reservierung oder Vorvertrag – nur mit klaren Regeln

Wenn Einigung erzielt wird, folgt häufig eine Reservierung oder ein Vorvertrag. Das ist der Moment, an dem „gute Stimmung“ nicht reicht, sondern klare Rahmenbedingungen entscheidend sind.

Wichtige Punkte sind:
Fristen und Gültigkeit.
Bedingungen und Unterlagenbasis.
Rücktrittslogik und Risikobegrenzung.
Saubere juristische Begleitung.

Schritt 6: Notar, Kaufvertrag, Zahlung, Übergabe

Der Abschluss erfolgt notariell. Parallel werden – je nach Fall – Zahlungen, Steuern, Register- und Behördenwege sowie Übergabe organisiert. Gute Begleitung bedeutet hier: Alle Beteiligten arbeiten nach einem klaren Ablaufplan, nicht „per Zufall“.

Typische Fehler beim Immobilienkauf in Griechenland (und wie Sie sie vermeiden)

Fehler 1: Zu früh entscheiden, bevor Dokumente und Regeln klar sind

Ein schönes Objekt bleibt schön – aber ein unklarer Status bleibt ein Risiko. Deshalb gilt: erst prüfen, dann festlegen.

Fehler 2: Flächenangaben falsch vergleichen

Innenfläche ist nicht automatisch „Wohnfläche“ nach deutscher Logik. Wer hier falsch rechnet, trifft Budget- und Nutzungsentscheidungen auf einer wackeligen Basis.

Fehler 3: Nebenkosten unterschätzen

Kaufnebenkosten, laufende Kosten, mögliche Gemeinschaftskosten und Dienstleister gehören von Anfang an in eine realistische Rechnung.

Fehler 4: Vermietbarkeit annehmen, ohne Regeln zu kennen

Kurzzeitvermietung kann möglich sein – oder eingeschränkt. Entscheidend sind die konkreten Regeln des Objekts oder Projekts und die jeweilige rechtliche Einordnung.

Weiterführend (KretaKompass):
Ferienvermietung Griechenland 2025 – die neuen Gesetze
https://kretakompass.de/2025/09/26/blog-ferienvermietung-griechenland-2025/ (KretaKompass)

Weiterführend (KretaKompass):
Besteuerung von Einkünften aus Ferienimmobilien in Griechenland
https://kretakompass.de/2020/12/02/steuern-ferienimmobilien-griechenland/ (KretaKompass)

Warum mit Kaste-Immobilien – und nicht direkt zum Bauträger?

Gerade im Neubau wird häufig gefragt: „Warum nicht einfach direkt beim Bauträger kaufen?“
Die ruhige Antwort lautet: Bauträger kommunizieren projektintern – wir denken aus Käufersicht über mehrere Optionen hinweg.

Das bedeutet in der Praxis:
Wir vergleichen Projekte, nicht nur Grundrisse.
Wir prüfen Unterlagen systematisch und benennen offene Punkte.
Wir koordinieren juristische und technische Partner, damit Entscheidungen belastbar werden.

Und ein Punkt ist für viele Käufer entscheidend: Gerade bei Neubauprojekten achten wir darauf, dass Ihnen durch die Zusammenarbeit mit uns kein Kostennachteil entsteht, wenn der Bauträger das Projekt auch direkt verkauft. In vielen Fällen fällt keine Käuferprovision an – Sie erhalten also zusätzliche Orientierung und Prüfung, ohne dafür mehr zu zahlen als beim Direktkauf.

Praxiswissen (KretaKompass):
Neubau in Griechenland ohne Mehrwertsteuer kaufen
https://kretakompass.de/2020/10/31/neubau-immobilien-griechenland-mehrwertsteuer/ (KretaKompass)

Transparenz bei Neubauprojekten: unser Projekt-Ampelprinzip

Bei Neubauimmobilien unterscheiden sich Projekte selten nur optisch, sondern vor allem in Dokumenten, Abläufen, Regeln und Verbindlichkeit. Deshalb prüfen wir Projektunterlagen strukturiert, bevor wir aktiv empfehlen.

Dafür nutzen wir intern ein sachliches Ampel-Prinzip, ohne Emotion und ohne Show:

Grün bedeutet: Unterlagen sind vollständig, der Status ist nachvollziehbar, Regeln sind klar dokumentiert.
Gelb bedeutet: einzelne Punkte sind offen, zum Beispiel Zeitplan oder Details zur Genehmigung. Diese Punkte werden transparent benannt und gezielt geklärt.
Rot bedeutet: zentrale Punkte sind nicht belastbar geklärt. Dann empfehlen wir keine vorschnelle Entscheidung, bis Klarheit besteht.

Wichtig: Das ist keine „Bewertung nach Bauchgefühl“, sondern eine Einordnung nach Dokument- und Statusklarheit. Genau hier liegt der Mehrwert auf Käuferseite: Orientierung, Struktur und Risikoreduktion.

Unser Ablauf bei Kaste-Immobilien: klar, messbar, international geeignet

1) Verstehen statt Verwalten

Wir klären Ziele, Budget, Nutzung, Regionen und Ihren Zeitplan und bauen daraus ein klares Suchprofil.

2) Kuratierte Vorauswahl

Sie erhalten ausgewählte Immobilien oder Projekte mit strukturierten Informationen – nicht nur Highlights, sondern Fakten.

3) Feinjustierung mit System

Wir passen Auswahl und Richtung anhand Ihres Feedbacks an – effizient, ohne Besichtigungstourismus.

4) Besichtigungen: vor Ort oder online

Wir organisieren Besichtigungen strukturiert: Reisedaten, Termine, Ansprechpartner, Vorab-Fragen und eine saubere Dokumentenmappe.

5) Partnernetzwerk – aber ein Ansprechpartner

Makler, Architekten, Techniker, Juristen und Dienstleister vor Ort: Sie profitieren vom Netzwerk, behalten aber eine klare Kommunikationslinie. Wir bleiben Ihre Hauptansprechperson.

Neubau-Update Freitag: wöchentlich klare Orientierung (Newsletter und Social)

Für Käufer, die Neubauprojekte vergleichen möchten, planen wir ein wöchentliches Format mit klarer Struktur.

Jede Woche geben wir ein Projekt-Update, einen Markt-Fakt, einen typischen Fehler, den Käufer vermeiden sollten, und einen klaren nächsten Schritt, zum Beispiel Unterlagenpaket oder Online-Viewing.

Kostenloser Download: Kaste Neubau-Check Griechenland (12 Punkte vor der Reservierung)

Damit Sie Neubauprojekte realistisch vergleichen können, stellen wir eine kompakte Checkliste bereit:

Kaste Neubau-Check Griechenland: 12 Punkte, die Käufer vor der Reservierung prüfen sollten.

Fordern Sie den Kaste Neubau-Check an – wir senden Ihnen die Checkliste als PDF zu und erklären auf Wunsch kurz, wie Sie die Punkte praktisch anwenden.

Service über den Kauf hinaus

Unser Netzwerk endet nicht mit dem Kaufvertrag. Auf Wunsch bringen wir Sie in Kontakt mit passenden Partnern, zum Beispiel für juristische und steuerliche Fragen, Finanzierung, Vermietung und Property Management sowie Handwerk, Renovierung oder Neubauabnahme. Auch lokale Services wie Reinigung, Garten oder Pool lassen sich bei Bedarf organisieren.

Fazit: Vertrauen entsteht durch Struktur – besonders bei Neubau

Der Immobilienkauf in Griechenland ist gut machbar, wenn Ablauf, Dokumente und Partner sauber gesteuert werden. Besonders bei Neubauprojekten entscheidet Transparenz über die Qualität der Entscheidung: Was ist belegt, was ist offen, was muss geklärt werden?

Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland kaufen möchten, begleiten wir Sie persönlich, strukturiert und international erprobt – von der ersten Auswahl bis zur Übergabe und darüber hinaus.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Griechenland

Wie läuft der Immobilienkauf in Griechenland Schritt für Schritt ab?

Suchprofil definieren, Vorauswahl mit Unterlagen, juristische und technische Prüfung, Reservierung oder Vorvertrag, notarielle Beurkundung, Zahlung und Abwicklung, Übergabe.

Brauche ich als Ausländer eine griechische Steuernummer?

In vielen Fällen ja. Sie ist ein zentraler Baustein für formale Schritte im Kaufprozess.
Weiterführend (KretaKompass): https://kretakompass.de/2020/05/12/griechische-steuernummer/ (KretaKompass)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Griechenland?

Das hängt vom Objekt, Käuferstatus, Transaktionsstruktur und Region ab. Wichtig ist, die Nebenkosten früh realistisch zu kalkulieren.
Weiterführend (KretaKompass): https://kretakompass.de/2021/04/10/nebenkosten-immobilienkauf-griechenland/ (KretaKompass)

Was bedeutet „Registrierung“ beim Makler in Griechenland?

Registrierung beschreibt, über welchen Weg Sie als Interessent dem Objekt zugeordnet wurden. Das beeinflusst Zuständigkeiten im Prozess.

Was kostet ein Makler in Griechenland?

Je nach Objekt und Konstellation gelten unterschiedliche Provisionsmodelle. Wichtig ist: Die Provisionsregelung ist von Beginn an transparent und wird in Anzeigen, auf Websites und Portalen ausgewiesen – beziehungsweise spätestens im Anschreiben oder der E-Mail.

Kostet mich der Kauf über Kaste-Immobilien bei Neubau mehr als direkt beim Bauträger?

In vielen Neubauprojekten nein. Wenn der Bauträger auch direkt verkauft, ist häufig keine Käuferprovision fällig. Dadurch entsteht Ihnen kein finanzieller Nachteil, obwohl Sie zusätzliche Leistungen wie Projektprüfung, Vergleich und Prozesssteuerung erhalten. Die konkrete Regelung klären wir transparent vorab.

Ist eine Reservierung sicher?

Eine Reservierung ist so sicher wie ihre Bedingungen. Entscheidend sind Fristen, Rücktrittslogik, Dokumentbasis und juristische Ausgestaltung.

Darf ich die Immobilie als Ferienobjekt vermieten?

Das hängt vom Objekt, den Regeln des Projekts oder der Gemeinschaft und der rechtlichen Einordnung ab. Hier sollte immer konkret geprüft werden.
Weiterführend (KretaKompass): https://kretakompass.de/2025/09/26/blog-ferienvermietung-griechenland-2025/ (KretaKompass)

Warum ist ein unabhängiger Check bei Neubauprojekten so wichtig?

Weil Unterschiede selten im Rendering liegen, sondern in Unterlagen, Statusklarheit und Verbindlichkeit. Ein strukturierter Check reduziert Risiken.

Was ist das Projekt-Ampelprinzip?

Ein sachliches System zur Einordnung von Projekten nach Dokument- und Statusklarheit: Grün steht für klar dokumentiert, Gelb für offene Punkte, Rot für ungeklärte Kernrisiken.